Antes de la entrada en vigor del COVID, muchos gobiernos estatales y locales ya se encontraban en dificultades fiscales.
Las obligaciones de los gobiernos en materia de pensiones eran, y siguen siendo, especialmente preocupantes. En general, estos déficits son el resultado de que los gobiernos estatales y locales no reservan suficiente dinero para cumplir con las obligaciones en materia de pensiones. Los políticos trataban de contentar simultáneamente a los empleados públicos y a los votantes contribuyentes.
Uno de los efectos de la pandemia es que la recaudación de impuestos de algunos gobiernos estatales y locales se ha visto gravemente reducida.
Aunque las decisiones sobre la reducción de personal y servicios dependen de cada gobierno, hay una solución al problema de liquidez que recibe poca atención. Esta posible solución consiste en que los ayuntamientos realicen lo que se denomina “Sale and Leasebacks“.
Un excelente artículo sobre esto fue escrito por Steve Hanke de Johns Hopkins y Stephen J.K. Walters de la Universidad de Loyola Maryland publicado en el Journal of Applied Corporate Finance en noviembre de 2018. El artículo es de pago pero un resumen está disponible aquí.
La motivación vino de la idea de que la revitalización urbana no podía llevarse a cabo sin recortes en los impuestos sobre la propiedad. Entre 1950-1980, nueve de las diez ciudades más pobladas del país perdieron población.
Las ciudades respondieron aumentando los impuestos para mantener los servicios al mismo nivel. Las ciudades siguieron aumentando los impuestos sobre la propiedad y la gente siguió marchándose. Entre 1950 y 1975, San Francisco aumentó 17 veces el impuesto sobre la propiedad. La población de San Francisco se redujo en un 14%.
En 1978, una propuesta de los votantes de California, llamada Proposición 13, limitó los impuestos locales sobre la propiedad al 1%. En San Francisco esto redujo los impuestos sobre la propiedad en dos tercios.
Hubo dos efectos:
1) los inversores invirtieron capital en propiedades residenciales y comerciales, lo que hizo que la gente y los puestos de trabajo volvieran a la ciudad
2) los ingresos de las ciudades disminuyeron al reducirse temporalmente los ingresos por impuestos sobre la propiedad.
Cuatro años después de la aprobación de la Proposición 13, los valores inmobiliarios en S.F. habían aumentado tanto que los ingresos por impuestos inmobiliarios eran el doble que antes de la Proposición 13.
Pero…
El problema cuando se recortan los impuestos es que esto puede crear un período de varios años de déficit fiscal. Aquí es donde entran en juego las ventas y los arrendamientos.
Para compensar el déficit temporal de tesorería creado por la bajada de impuestos, las ciudades pueden vender bienes inmuebles de su propiedad a cambio de dinero.
Estos acuerdos permiten a la ciudad arrendar los bienes inmuebles durante un periodo de tiempo y al final del acuerdo la ciudad recupera la propiedad. La ventaja para la ciudad es la entrada de efectivo suficiente para superar varios años de déficit.
Lo que hace que esto funcione es que se aprovecha de los códigos fiscales. Cuando la ciudad era dueña de la propiedad, no había recibos del impuesto sobre la propiedad. Después de la venta, hay recibos de impuestos sobre la propiedad que son un coste para el comprador, pero la ventaja para el comprador es que la propiedad puede ahora ser depreciada, lo que supone una gran amortización para cualquier entidad que, de otro modo, tendría importantes obligaciones de impuestos sobre la renta. El hecho de que el comprador pueda aprovechar la depreciación hace que el alquiler que pagaría una ciudad sea atractivo.
Los gobiernos estatales y locales poseen una enorme cantidad de activos físicos, como bienes inmuebles y servicios públicos, y deberían recurrir a los SLB para compensar el déficit de efectivo creado por la pandemia. En esencia, los gobiernos locales tienen cuatro opciones:
- pedir dinero prestado con bonos de obligación general
- reducir los servicios lo suficiente como para eliminar el déficit
- aumentar los impuestos y arriesgarse a reducir los ingresos si el valor de la propiedad cae y los ingresos disminuyen,
- y los SLB.
Debido a su complejidad, la mejor manera de elaborar los SLB es a través de los grandes bancos de inversión, que tienen contacto tanto con los gobiernos como con los titulares de la riqueza, y cuentan con un personal experimentado que sabe cómo elaborar correctamente los documentos para cumplir con los códigos fiscales federales y estatales.
